不動産の売却時にかかる税金

はじめに

不動産を売却すると、「売った金額がまるまる手元に残る」と考えている方が意外と多いですが、実際には税金という大きな支払いが発生することがあります。
「いくらで売るのか」も大切ですが、最終的に「いくら手元に残るのか」を見極めるために、不動産売却時にかかる税金 のポイントを押さえておきましょう。


譲渡所得税とは?

不動産を売却した際に代表的にかかる税金が、譲渡所得税 です。
ただし、すべての売却に対して課されるわけではありません。
「売却益」が出た場合のみ課税 される仕組みになっています。

売却益(譲渡所得)の計算方法

売却益(譲渡所得) = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

  • 取得費: 不動産の購入価格
  • 譲渡費用: 売却に直接かかった経費(後述)

売却益が 0円以下(損失) なら課税されず、 プラス なら課税対象となります。


長期譲渡所得と短期譲渡所得

売却した不動産の 所有期間 によって、課税される税率が大きく異なります。

  • 長期譲渡所得(5年超): 20%(所得税15% + 住民税5%)
  • 短期譲渡所得(5年未満): 39%(所得税30% + 住民税9%)

※どちらも別途、復興特別所得税が上乗せされる場合があります。

所有期間の考え方

  • 1月1日時点5年超 → 長期
  • 相続 で取得した場合は、先代の取得日を引き継ぐ → 相続後すぐ売却しても、先代が5年以上所有していれば長期になる

取得費を証明できない場合

取得費とは、購入時の契約書や領収書 で確認しますが、先代から相続した古い不動産など、契約書が見つからない場合があります。
その際は、売却額の5% を取得費として計上するルールになっています。
しかし、5%はかなり低くなるケースが多く、結果的に 課税対象額(売却益)が大きくなる ので注意が必要です。


譲渡費用として認められるもの・認められないもの

認められる費用の例

  • 収入印紙代(売買契約書の作成時)
  • 広告費用(売却活動に必要な広告料)
  • 仲介手数料(不動産業者へ支払う報酬)
  • 建物の取り壊し費用(更地にするため)
  • リフォーム費用(売却するために行った工事)
  • 測量費用(境界確定など売却に直接必要なもの)

認められない費用の例

  • 修繕費(売却と直接関係ない修理)
  • クリーニング費用
  • 固定資産税・都市計画税
  • 税理士報酬(譲渡所得申告書の作成費用)

譲渡所得税を軽減できる特例

譲渡所得税を軽減するために、以下のような特例が設けられています。

  • マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
  • マイホームを売却した場合の軽減税率
  • 空き家特例(一定の要件を満たす場合)
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

これらの特例を使えば、譲渡所得税が大幅に減ったり、0円になる場合 もあるため、該当するかどうかを必ず確認しましょう。


確定申告の重要性

不動産を売却し、たとえ 譲渡所得税が0円 になった場合でも、翌年の確定申告 を必ず行う必要があります。
特例を受けるためにも、申告をしなければ控除などが適用されない 可能性があるため、忘れずに申告しましょう。


まとめ

不動産を売却する際は、「いくらで売れるか」だけでなく、「いくら手元に残るのか」 を正確に把握することが大切です。
「譲渡所得税」 は売却益に対して課税されますが、取得費や譲渡費用、特例適用の有無によって納税額が大きく変わります。

  1. 所有期間で税率が大きく異なる(5年超か5年未満か)
  2. 取得費用や譲渡費用を正確に把握する(契約書は絶対に捨てない)
  3. 各種特例をチェックして賢く節税(マイホームの3,000万円控除など)
  4. 譲渡所得税が0円でも必ず確定申告 を行う

将来後悔しないためにも、「不動産売却」時の税金計算 は入念に確認して進めましょう。