不動産の売却時にかかる税金
はじめに
不動産を売却すると、「売った金額がまるまる手元に残る」と考えている方が意外と多いですが、実際には税金という大きな支払いが発生することがあります。
「いくらで売るのか」も大切ですが、最終的に「いくら手元に残るのか」を見極めるために、不動産売却時にかかる税金 のポイントを押さえておきましょう。
譲渡所得税とは？
不動産を売却した際に代表的にかかる税金が、譲渡所得税 です。
ただし、すべての売却に対して課されるわけではありません。
「売却益」が出た場合のみ課税 される仕組みになっています。
売却益（譲渡所得）の計算方法
売却益（譲渡所得） = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
- 取得費: 不動産の購入価格
- 譲渡費用: 売却に直接かかった経費（後述）
売却益が 0円以下（損失） なら課税されず、 プラス なら課税対象となります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
売却した不動産の 所有期間 によって、課税される税率が大きく異なります。
- 長期譲渡所得（5年超）: 20%（所得税15% + 住民税5%）
- 短期譲渡所得（5年未満）: 39%（所得税30% + 住民税9%）
※どちらも別途、復興特別所得税が上乗せされる場合があります。
所有期間の考え方
- 1月1日時点 で 5年超 → 長期
- 相続 で取得した場合は、先代の取得日を引き継ぐ → 相続後すぐ売却しても、先代が5年以上所有していれば長期になる
取得費を証明できない場合
取得費とは、購入時の契約書や領収書 で確認しますが、先代から相続した古い不動産など、契約書が見つからない場合があります。
その際は、売却額の5% を取得費として計上するルールになっています。
しかし、5%はかなり低くなるケースが多く、結果的に 課税対象額（売却益）が大きくなる ので注意が必要です。
譲渡費用として認められるもの・認められないもの
認められる費用の例
- 収入印紙代（売買契約書の作成時）
- 広告費用（売却活動に必要な広告料）
- 仲介手数料（不動産業者へ支払う報酬）
- 建物の取り壊し費用（更地にするため）
- リフォーム費用（売却するために行った工事）
- 測量費用（境界確定など売却に直接必要なもの）
認められない費用の例
- 修繕費（売却と直接関係ない修理）
- クリーニング費用
- 固定資産税・都市計画税
- 税理士報酬（譲渡所得申告書の作成費用）
譲渡所得税を軽減できる特例
譲渡所得税を軽減するために、以下のような特例が設けられています。
- マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
- マイホームを売却した場合の軽減税率
- 空き家特例（一定の要件を満たす場合）
- 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
これらの特例を使えば、譲渡所得税が大幅に減ったり、0円になる場合 もあるため、該当するかどうかを必ず確認しましょう。
確定申告の重要性
不動産を売却し、たとえ 譲渡所得税が0円 になった場合でも、翌年の確定申告 を必ず行う必要があります。
特例を受けるためにも、申告をしなければ控除などが適用されない 可能性があるため、忘れずに申告しましょう。
まとめ
不動産を売却する際は、「いくらで売れるか」だけでなく、「いくら手元に残るのか」 を正確に把握することが大切です。
「譲渡所得税」 は売却益に対して課税されますが、取得費や譲渡費用、特例適用の有無によって納税額が大きく変わります。
- 所有期間で税率が大きく異なる（5年超か5年未満か）
- 取得費用や譲渡費用を正確に把握する（契約書は絶対に捨てない）
- 各種特例をチェックして賢く節税（マイホームの3,000万円控除など）
- 譲渡所得税が0円でも必ず確定申告 を行う
将来後悔しないためにも、「不動産売却」時の税金計算 は入念に確認して進めましょう。