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確定測量と現況測量とは

確定測量と現況測量とは

そもそも測量って何のために行っているのかわからない方もいらっしゃると思います。

 

測量とは、不動産の価値を決める際、境界がどちらなのか曖昧だと境界問題が起き、しっかり線引き

をしないといけません。

 

土地を売る際も買う際も測量が必要になってきますので、測量の仕方や測量図の種類がありますので

各々説明していきます

 

1.測量図の種類

 

2.測量の説明

 

3.地積測量図

 

4. 境界を巡るトラブル

 

 

1.測量図の種類

 

土地の広さを測る場合、土地家屋調査士の方に依頼して測量を行います。

測量は、図面、地形図を作ることが目的です。

 

その際に、測量の仕方に種類がありますので説明していきます。

一般的に測量図と言われるものです。

 

確定測量(境界確定測量)

現況測量

・地積測量図

 

の3種類がございます。

 

この3種類の測量図なのですが同じ測量図でも全く異なるので注意しましょう。

 

2.測量図の説明

 

〇確定測量図(境界確定測量)とは

 

隣地所有者の立会い、確認などの図面を元に土地の境界を全て確定させることです。

 

この土地の境界を確定させることはすなわち土地の価値を決める事と一緒なのです。

 

なので、不動産売買において境界とは非常に大切な事になります。

 

 

~測量の手順~

 

・法務局操作

 

法務局で隣接土地について、公図・全部事項証明書(謄本)・測量図等の必要資料を取得します。

 

・隣接地の所有者にあいさつ

 

隣地所有者に測量の主旨を伝え、協力依頼を兼ねてあいさつに行きます。

必要項目ではありませんが、行いましょう。

 

・現況測量

 

現地の調査、フェンスや塀等の設置状況を確認して測量します。

 

・道路境界確定

 

道路と調査する土地について境界が確定しているかどうかの調査を行い、確定ができていなければ官公署と

境界確定します。

 

・隣接地立会

 

隣接土地所有者と境界について、法務局資料や現況測量図を用いながら現地立会の上境界を確認します。

 

・筆界確認書作成

 

隣地土地所有者と境界が確認できたら、境界票と呼ばれる目印を現地に設置します。

そして筆界確認書(土地の境界線について双方が合意した書面)が2通作成され、双方1通ずつ保管することになります。

 

 

このように確定測量が行われます。

 

 

~測量にかかる費用と金額~

 

※100㎡以下の土地を想定した数字です。

 

〇時間

 

上記の作業、立会から筆界確認書まで約3ヶ月の期間が必要です。

 

〇費用

 

 

官民査定省略の現況測量費用

35万円~45万円

 

官民立会いありの確定測量費用

60万円~80万円

 

 

さまざまなケースで費用と時間が変わってきます。

地形が複雑だったり、隣地する土地の権利に関わる人が大勢いるときは、もちろん費用はがあがります。

 

官民立会いありかなしの違いは道路に面しているかで変わります。

 

道路に面していなければ、官民の立会いが不必要ですが、

道路に面していると官民の立会いが必要です。

 

ほとんどの土地が道路に面しているので、官民の立会いが必要になってきます。

〇現況測量図

 

現況測量図は、先ほど説明した確定測量図は、行政、隣人が承認済みの測量図に対して

現況測量図は、土地家屋調査士や測量士が現況の土地を見て、境界杭の位置やブロック塀などから現況を図面化しただけの簡単な図面です。

 

土地境界のことは調査しない為確定実測面積とは寸法が異なることがあります。

 

では、なぜ現況測量図を作成するのか?

 

・官との合意に時間かかるため

 

・建物のボリュームを調べるため

 

土地にどのくらいの規模で建築ができるかで土地代が決められます。

 

・費用が安い

 

上記が主な理由です。

 

現況測量図と確定測量図の違いは信用度です

 

土地を購入する際に謄本でその土地の面積を確認します。

ですが、その謄本は昔ので現在とは面積が違うかもしれません。

 

ですが、それが確定測量図であれば隣人と合意した測量図なので

その土地の面積は確定測量図に記載されている面積で決定していることになります。

 

ですが、現況測量図の場合だと面積が正しくても隣人の承認がないので

現況測量図のみで土地の取引を行うと後々隣人とトラブルになる恐れもあります。

 

土地購入後にトラブルで折角購入した土地の面積が小さくなる可能性があります。

 

このような理由で現況測量図だけで土地の取引は行われません。

 

3.地積測量図とは?

 

地積とは土地の面積のこと言います。

地積測量図は地積の測量結果を明らかにする図面です。

 

地積測量図は土地の分筆登記や表示登記を申請する際に土地家屋調査士が作成して登記所へ提出し

地積だけではなく土地の形状も掲載されています。

 

地積測量図は確定測量図

と違い地積測量図だけでは不動産取引は成立しません。

地積測量図だけでは隣人の合意が取れている分からないのです。

 

 

4. 境界を巡るトラブル

 

境界を決めることにおいて土地の面積に直結し、不動産の価値も決まってくるので

とても重要のことです。

 

不動産の価値を決めるにあたって起きるのがトラブルです。

どのようなトラブルが起き、どのように気をつけたらいいか説明します。

 

〇確定測量図作成前の契約

 

基本不動産取引は確定測量図で取引します。

 

ですが、境界確認にとても時間がかかったり、隣人に

境界合意があるのにも関わらず証明捺印が無い場合に

地積測量図などで不動産取引をしますが、引渡し後に境界確定ができなかったり

面積の誤りがあればトラブルに発展する恐れがあります。

 

なので、土地の売買契約書に特約をつけて面積が違ったり、確定測量図の未完成だった

場合は白紙解除ができるようにします。

 

なので不動産売買の際は早めに境界確定を終わらせて売買契約を結びましょう。

 

~まとめ~

 

測量の種類や測量図の種類はお分かりいただけたでしょうか。

 

測量図の信頼度的に確定測量図地積測量図現況測量図で左から高くなっています。

 

不動産取引に確定測量図には確定測量図は必須になります。

 

確定測量図の作成は3.4ヶ月かかるので不動産会社から確定測量図を求められる前に

土地家屋調査士に作成依頼をしておくとスムーズな取引になります。