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既存住宅瑕疵保険②

形ある物はいずれ滅びゆく

これは平家物語の時代から言われておりますので、残念ながら、諸行無常な世の理でございます。

 

しかしながら、しっかりと建てられた家は私の予想を超えて立派にこの世を謳歌しておりました。

少し間が空きましたが、先日書いた「既存住宅瑕疵保険①」の続編です。

さて、そんなわけで、ある中古の一戸建てを個人間で売買取引をさせていただいた事例のご紹介です。

 

最近は「中古住宅」ではなく「既存住宅」と呼べ、というお上からのお達しがあるとかないとか・・・

呼び名を変える事でまるで新しい商品やサービスかのような印象を与えるという手法ですねこれは。

 

単なる「塩」ではインパクトが弱いからか、「岩塩」を持て囃し、単なる「岩塩」では弱いからか、「アンデス岩塩」を持ち出してくる。

すでにアンデス岩塩も一般的になっておりますが、最近見たのは「アルペンザルツ岩塩」!(笑)

コンビニのサンドイッチに「アルペンザルツ岩塩使用!」って書いてあったんですが、もはや有り難いのか何なのか不明です。

(次は一周して伯方の塩がくるな・・・)

冒頭からかなりの脱線をしましたが、中古戸建の取引にまつわる既存住宅瑕疵保険の事例です。

この既存住宅瑕疵保険を付保するにあたり、資格を持った方による検査が必要となります。

我々のような宅建業者が保険引受業者として登録している場合もあれば、検査資格を持った事務所が保証引き受けを行っている場合もあります。

どちらも窓口が異なるだけで最終的な保険内容は同じです。

保険会社に確認したところ、当社でも指定業者として登録する事も可能だったようですが、不慣れでお客様にご迷惑を掛けてはいけませんので、ホームインスペクションを専門でやってらっしゃる事務所にお願いしました。

買主様もその事務所が良いという事で意見が一致しまして、検査の申込み手続き等は買主様にお願いしました。

ホームインスペクションはあくまでも依頼者に対して検査結果を説明しますので、しっかり検査の説明を聞きたいという買主様が依頼人になるのが理に適っているとは思います。

あとは必要書類を用意しないといけませんので、そのあたりの手配は当社の方でさせていただきました。

新耐震基準等に適合することが確認できる書面が必要です!

<建築確認日が昭和56 年6 月1 日以降の場合(次のいずれか)>

①建築確認日が昭和56 年6 月1 日以降であることが確認できる書類(右記のいずれか)・確認済証(写)
・検査済証(写)
・建築確認記載事項証明等の特定行政庁が交付する建築確認等に係る記載を証明する書類
・建設住宅性能評価書(新築)(写)
・住宅瑕疵担保責任保険の保険証券又は付保証明書(写)

②住宅金融公庫の融資を受けたことが分かる書類(右記のいずれか)・公庫融資設計審査に関する通知書(合格年月日に日付が昭和56 年6 月1 日以降のもの)
・公庫融資現場審査に係る通知書(竣工時)(合格年月日の日付が昭和58 年4 月1 日以降のもの)
・登記事項証明書(住宅金融公庫による抵当権の設定登記の日付が昭和58 年4 月1 日以降のもの)

 

<建築確認日が昭和56 年5 月31 日以前の場合(次のいずれか)>

①耐震基準適合証明書(写)
②固定資産税減額証明書(写)
③住宅耐震改修証明書(写)
④建設住宅性能評価書(既存住宅)(写)
⑤以下のいずれかの基準に適合していることを証する書面
 (建築士の記名・押印のあるものに限る。)
 ・建築基準法施行令第3章及び第5条の4に規定する基準
 ・地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準

要するに確認済証か検査済証があれば早いのですが、無いと結構面倒な事になりかねません。

住宅金融公庫の抵当権が付いている謄本でも良いのはこれを書きながら知ったのですが、これはわりと使えるかもしれません。

ただ、古い住宅の場合や持ち主が変わっていたりする場合は確認済証や検査済証が無いケースが多く、上記の書面が用意できないケースが出てくると思われます。

そうなってくると個別対応でやりくりするしかないですが、事実上、既存住宅瑕疵保険の不適合物件という扱いになるケースも出てくるでしょう。

なんか不適格とか言われるとショックですよね、響きが。

そんなわけで、将来売却をお考えの方は「確認済証」や「検査済証」が現存するか、チェックしておいてくださいね。

紛失していても行政の方で別の証明書を出してもらえるケースもありますので、管轄の行政や検査機関にお問い合わせください。

今回の物件は検査済証もありましたし、確認申請書も設計図書も現存しておりましたので、特に問題なく書類のチェックは終わりました。

そこで検査の方から連絡がありまして、「図面では確認できないのですが、小屋裏の点検口はありますか?」とご質問が。。。

「ちなみに、無いとどうなりますか?」と聞きますと

「検査できないので不適合となってしまいます」

 

・・・・・(゚д゚)!

 

売主様に確認しましたが「え・・・いや、、覚えがないです」との事。

まぁそうですよねー、住んでてもそんな事気にしないですよねー(笑)

で、現地を確認しましたらクローゼットの天井に点検口が!

 

あった!( ;∀;)

あったよ!!

 

まるでクララが立った時のような感動を覚え、物件を後にしようとしたその時・・・

 

|д゚)

「っていうか、これ図面に描いてない小屋裏点検口はあったけど、図面に描いてある床下収納(兼点検口)がないやん!!」

 

こういう嫌な予感は大体当たるんです。

売主様に確認したら床下収納は実際には付けていないとの事。

検査の方に確認したら

「小屋裏点検口と同じく、検査できないので不適合になります・・・」

 

ウボァー!('Д')

 

かくなる上は仕方あるまい!

この程度で諦める私ではないっ!

設置してやったわいなー( *´艸`)

 設置してやったわいなー( *´艸`)

かくして、本物件は資格ある検査員によって点検され、ほんの一部適合工事が必要という指摘はあったものの、経過年数から考慮してもかなりの良い建物である事が判明。

検査前は内心、少し心配していた私であったが、検査結果を聞いて、むしろめちゃくちゃ良い物件紹介してるやん、という掌クルーンのドヤ顔で今後のスケジュールを確認。

なるほど、引渡し前に保険証券を発行する必要があるようです。

これで買主様も安心ですし、売主様も安心、そしてもちろん当社も安心。

まぁ結果が良かったのもありますが、当社としては既存住宅の場合はこの制度は積極的におすすめしたいですね。

結果が悪ければ契約がキャンセルになる場合もありますので、不動産屋としてはあまりやりたがらないでしょうが、やった方が安心ですね。

 

逆に古い物件だとそもそも既存住宅瑕疵保険は不適合だと思っておいた方が良さそうです。(色々今とは基準が違うので)

もし保険適応できればラッキーぐらいが精神衛生上良いです。

それにしても、このホームインスペクション。

検査する人は本当に細かい所までチェックしてくれますので、中古住宅のご購入でご不安な方は是非ご検討ください。

めちゃくちゃ良い人でしたので、最後にご紹介しておきます。

ホームインスペクションをご検討の方はHIあすなろ事務所さんを要チェックですよ!

 

それでは皆様、良い住宅と巡り会えますように♪